物業(yè)學(xué)習 6月30日
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中普遍遇到業(yè)主以各種理由拖欠物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用的情況，為解決此問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)想盡一切辦法，花費了大量的人力資源，只能說(shuō)服部分欠費金額少的業(yè)主，但對拖欠費用較多、時(shí)間較長(cháng)的欠費業(yè)主，成效并不明顯。小區管理處工作人員在企業(yè)的工作要求和考核目標下，反復向欠費業(yè)主游說(shuō)、多次上門(mén)催繳，可以說(shuō)個(gè)個(gè)身心疲憊、筋疲力盡，特別是面對欠費釘子戶(hù)已經(jīng)是毫無(wú)辦法。筆者所在的企業(yè)也是碰到了同樣問(wèn)題。
解決欠費釘子戶(hù)最有效辦法就是通過(guò)法律手段，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)應得的利益。但大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應用法律手段時(shí)都存在兩個(gè)顧慮：一是為收回幾百元欠費而支付幾千元律師費感覺(jué)是得不償失，二是怕向欠費業(yè)主提起訴訟后會(huì )形成對立關(guān)系，不利于今后的服務(wù)工作。針對第一個(gè)顧慮，筆者所在的企業(yè)通過(guò)法律顧問(wèn)的專(zhuān)項輔導，已經(jīng)能夠獨立訴訟，解決了訴訟成本過(guò)高的問(wèn)題，所有的訴訟只需向法院支付百元以下的訴訟費，而且在勝訴后，訴訟費由敗訴方即被告承擔。對第二個(gè)顧慮筆者有自己的看法，筆者認為，從業(yè)主欠費開(kāi)始，欠費業(yè)主和小區管理處就已經(jīng)形成對立面，在管理處工作人員上門(mén)催費的過(guò)程中，欠費業(yè)主找出種種理由為自己的欠費行為辯解，工作人員反復給予反駁?？梢?jiàn)，只要欠費存在，管理處與欠費業(yè)主的矛盾就無(wú)法消除。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應用法律手段起訴欠費業(yè)主后，欠費業(yè)主在法庭上反而會(huì )理智許多，也不會(huì )將種種莫明其妙的欠費理由呈堂，即使提出來(lái)也得不到法官的支持。在法官的調解下，大部分欠費業(yè)主會(huì )當即繳清欠費或與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂還款協(xié)議。一旦走到這一步，欠費業(yè)主與管理處之間的對立因素就消除了。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在訴訟過(guò)程中還可以給予減免滯納金或在本金上給予折扣減免等措施，安撫業(yè)主。管理處工作人員還可以在日常工作中，主動(dòng)接觸該業(yè)主，重建和諧關(guān)系，正所謂“不打不相識”。筆者所在的企業(yè)在過(guò)去的一年里，已成功地進(jìn)行了60宗自助訴訟，收回欠費近二十萬(wàn)元。筆者就物業(yè)服務(wù)企業(yè)對欠費業(yè)主獨立訴訟具體操作流程和注意事項貢獻出來(lái)，給同行分享，并期待大家指導。清欠小組成員可以物業(yè)公司相關(guān)部門(mén)的人員和物業(yè)管理處主任組成，機構人員以兼職為主，這樣不會(huì )加大操作成本。清欠小組對存在欠費的小區情況進(jìn)行統計調查，分析欠費原因、業(yè)主的欠費理由、欠費業(yè)主在小區的分布情況等，之后制定分批訴訟計劃。制定計劃的同時(shí)應注意以下兩點(diǎn)：1、先易后難。先起訴無(wú)任何理由欠費的業(yè)主，再起訴以某種理由欠費的業(yè)主，逐步提高自身的訴訟能力。2、合理分布。成批訴訟時(shí)，起訴對象不要集中在某一棟樓或太鄰近的樓，防止出現集體對抗。受托人一般選擇清欠小組負責人和小區管理處主任，規模較小的企業(yè)也可以選擇企業(yè)經(jīng)理和小區管理處主任。受委托人應對物業(yè)管理相關(guān)法規和小區物業(yè)服務(wù)合同比較熟悉，有較強的語(yǔ)言表達能力，同時(shí)還掌握了對業(yè)主欠費理由的答辯對策。根據公司在該小區物業(yè)服務(wù)合同的情況，起草訴訟狀。有前期物業(yè)服務(wù)合同和與業(yè)主委員會(huì )簽訂的物業(yè)服務(wù)合同的，以合同條款為基礎起草起訴狀；沒(méi)有物業(yè)服務(wù)合同，可以尋求街道辦事處或居委會(huì )出具證明，再加上物價(jià)局頒發(fā)的該小區收費許可證，就可證明事實(shí)合同關(guān)系。（1）公司營(yíng)業(yè)執照和資質(zhì)證書(shū)，證明公司有合法的經(jīng)營(yíng)權。（2）物業(yè)服務(wù)合同、收費許可證、街道辦事處或居委會(huì )出據的證明，證明公司在該小區有合法的物業(yè)服務(wù)權利和收費標準。（3）相關(guān)的文件，如政府28號令、關(guān)于規范我市住宅小區公共水電費分攤問(wèn)題的通知、關(guān)于收繳垃圾處理費的通知，證明物業(yè)服務(wù)各項收費的合法性，包括滯納金。（4）房地產(chǎn)權登記表、企業(yè)登記信息表（商鋪），證明被告的業(yè)主身份或物業(yè)使用人。（1）物業(yè)管理服務(wù)費及滯納金明細表（3）防盜門(mén)及梯燈維修、路燈電費及垃圾處理費明細表注：以上各類(lèi)表各企業(yè)根據小區實(shí)際情況制作。筆者所在的公司經(jīng)過(guò)一年的嘗試，已能完全能夠對欠費業(yè)主進(jìn)行獨立訴訟，并取得了良好的成果。筆者認為，物業(yè)費欠費糾紛訴訟是一種比較簡(jiǎn)單的訴訟，一是法院對此類(lèi)案件的審理已經(jīng)很成熟了，一般都會(huì )支持物業(yè)公司的訴訟請求；二是物業(yè)糾紛訴訟的資料準備也不復雜，而且同一個(gè)小區欠費訴訟資料是相同的，不同業(yè)主只需修改欠費數據；三是當前各物業(yè)企業(yè)面對服務(wù)成本上升，而物業(yè)服務(wù)收費標準得不到及時(shí)調整的情況下，收回欠費是幫助企業(yè)生存的好辦法；四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)如果都能及時(shí)、準確地運用法律手段追過(guò)欠費，有助于讓及時(shí)繳交物業(yè)服務(wù)費是業(yè)主的法定義務(wù)這一理念深入人心。委托人與物業(yè)管理合同糾紛一案，委托上述受委托人作為一審訴訟代理人。請求法院判令被告向原告支付拖欠物業(yè)管理服務(wù)費***元（詳見(jiàn)附件1），滯納金***元（詳見(jiàn)附件1），水費***元（詳見(jiàn)附件2），污水處理費***元（詳見(jiàn)附件2），供水加壓電費***元（詳見(jiàn)附件2），路燈電費***元(詳見(jiàn)附件3)，防盜門(mén)及梯燈維修費***元(詳見(jiàn)附件3)，垃圾處理費***元(詳見(jiàn)附件3)，電梯及梯燈電費***元（詳見(jiàn)附件4），電梯維修零件費***元（詳見(jiàn)附件5）。以上合計人民幣***元(暫計算到***年**月**日,之后的費用照計)。原告于***與***小區業(yè)主委員會(huì )簽訂了《 小區物業(yè)管理服務(wù)合同》，并從**年**月**日起至**年**月**日服務(wù)于小區業(yè)主，被告是座落于**小區**棟**房業(yè)主。在原告為**小區物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)期間，原告與被告都應該切實(shí)履行《 小區物業(yè)管理合同》，但被告從**年**月起無(wú)故拖延繳納物業(yè)管理服務(wù)費及相關(guān)費用構成違約。原告為維護自身合法權益，特起訴到貴院，請依法判決。訴訟時(shí)效是指民事權利受到侵害的權利人在法定的時(shí)效期間內不行使權利，當時(shí)效期間屆滿(mǎn)時(shí)，人民法院對權利人的權利不再進(jìn)行保護的制度。在法律規定的訴訟時(shí)效期間內，權利人提出請求的，人民法院就強制義務(wù)人履行所承擔的義務(wù)。而在法定的訴訟時(shí)效期間屆滿(mǎn)之后，權利人行使請求權的，人民法院就不再予以保護。訴訟時(shí)效屆滿(mǎn)后，義務(wù)人雖可拒絕履行其義務(wù)，但權利本身及請求權并不消滅。當事人超過(guò)訴訟時(shí)效后起訴的，人民法院應當受理。受理后查明無(wú)中止，中斷，延長(cháng)事由的，判決駁回其訴訟請求。訴訟時(shí)效分為一般訴訟時(shí)效和特殊訴訟時(shí)效。這里只說(shuō)說(shuō)一般訴訟時(shí)效，我國《民法通則》第188條規定的：
向人民法院請求保護民事權利的訴訟時(shí)效期間為三年，法律另有規定的，依照其規定?！边@表明，我國一般民事訴訟的一般訴訟時(shí)效為三年。
近年來(lái)，隨著(zhù)社會(huì )的發(fā)展，小區實(shí)行物業(yè)管理制度已基本普及，同時(shí)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾也日趨嚴重。業(yè)主們主要指責的是物業(yè)公司的服務(wù)不周：下水道堵了，未及時(shí)疏通；墻體出現裂縫，未及時(shí)解決；室內財產(chǎn)被盜，物業(yè)卻不知曉……?？傊?，小小的業(yè)主怎么跟物業(yè)公司斗呢？思來(lái)想去，業(yè)主們想出一“高招”：不交物業(yè)費、水電費、取暖費，只要是物業(yè)收的費用統統不交。的確，這種行為嚴重的影響了物業(yè)公司的正常經(jīng)營(yíng)，讓物業(yè)公司非常頭疼。糾紛再起，來(lái)咨詢(xún)、委托代理的物業(yè)公司和業(yè)主都很多，但關(guān)注的焦點(diǎn)不外乎是：物業(yè)費是否有超過(guò)訴訟時(shí)效之說(shuō)？物業(yè)公司擔心超過(guò)訴訟時(shí)效，喪失勝訴權；業(yè)主們想過(guò)了訴訟時(shí)效，是否就可以不交物業(yè)費了，同時(shí)又擔心長(cháng)期不交物業(yè)費，從法律上需不需要承擔什么責任？1998年，楊某在北京豐臺區購得一處住宅，并與某物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理協(xié)議》。楊某在交納了1998年7月至1999年12月的物業(yè)管理費、采暖費、電費后，不再交納任何費用。去年7月21日，該物業(yè)公司訴至豐臺區法院，請求法院判令楊某給付2000年至2009年6月的物業(yè)管理費、水電費和取暖費。一審法院判決楊某給付物業(yè)公司2000年至2009年6月的物業(yè)管理費、水電費和取暖費，并用銀行逾期貸款利率計算滯納金。宣判后，物業(yè)公司對滯納金計算標準有異意，楊某也不服，雙方均向市中院提起上訴。市中院審理認為，物業(yè)公司向原審法院主張權利的時(shí)間是 2009年7月21日，而楊某拖欠的物業(yè)管理費是從2000年1月起至2009年6月30日止，拖欠的采暖費分別是2000年至2009年。對于2009年6月30日前發(fā)生的費用應該適用法律關(guān)于訴訟時(shí)效的規定，也就是在得知自己的權利受侵害后的兩年內必須起訴，否則將喪失勝訴權。最后法院判決楊某只須支付2007年以后的費用。上述案例表明：追繳物業(yè)費是有訴訟時(shí)效的。根據2009年10月1日實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規定，在物業(yè)服務(wù)企業(yè)書(shū)面催繳的合理期限內，向法院請求業(yè)主交納物業(yè)費的，法院應予支持。那么，物業(yè)費的交納有無(wú)訴訟時(shí)效呢？我國民法通則規定了訴訟時(shí)效制度，如果在法定期限內不行使權利，將導致權利的喪失或權利效力減損的法律后果。那么物業(yè)合同同樣適用訴訟時(shí)效的規定。但并不是說(shuō)，過(guò)了訴訟時(shí)效的物業(yè)費都無(wú)法主張了。如果物業(yè)公司能夠提供證據證明訴訟時(shí)效中斷的，如經(jīng)公證的催收單或其他方式行使債權的憑證；物業(yè)公司采取通過(guò)業(yè)主委員會(huì )催收物業(yè)費，由業(yè)主委員會(huì )出具相關(guān)證據證明等，法院還是可以維護物業(yè)公司利益的。在物業(yè)費訴訟時(shí)效上，還存在另一種聲音，即有的律師認為這屬于連續性欠款,不存在時(shí)效問(wèn)題，但這種觀(guān)點(diǎn)僅僅是理論上的觀(guān)點(diǎn)，無(wú)法律上的依據。在上海的律師朋友提出：物業(yè)費的繳納是個(gè)整體，而業(yè)主的分期繳納是對整體債務(wù)的分期履行，根據《最高院關(guān)于審理民事案件使用訴訟時(shí)效若干問(wèn)題的規定》，當事人約定債務(wù)分期履行的，訴訟時(shí)效從最后一期履行期限屆滿(mǎn)之日起算。但我個(gè)人的觀(guān)點(diǎn)是：既是約定，《物業(yè)管理合同》中必然列明，否則不好主張。總而言之，物業(yè)公司在催收物業(yè)費時(shí)，一定要注意收集證據，作為以后主張訴訟時(shí)效中斷的依據。那么作為業(yè)主，你可以提出拒交物業(yè)費的合理理由，法官會(huì )權衡考慮，作出判決的。在這里，提醒廣大業(yè)主朋友們，當你對房屋出現問(wèn)題的時(shí)候，應積極采取措施，不要消極的應對，以防止承擔法律責任。
